Σε προηγούμενα άρθρα μας, είχαμε αναλύσει τη διαφορά μεταξύ ιδιώτη διαχειριστή και εταιρείας. Όταν ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητά του υπάγεται σε καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας και ΦΠΑ.
Η Booking ανακοίνωσε μια νέα χρέωση που αφορά τους συνεργάτες της στην Ελλάδα οι οποίοι δεν διαθέτουν έγκυρο αριθμό ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές, επαληθεύσιμο μέσω VIES. Από την 1η Δεκεμβρίου 2026, στις περιπτώσεις αυτές θα προστίθεται 24% ελληνικός ΦΠΑ στην προμήθεια της Booking.
Πώς προέκυψε αυτό και τι ακριβώς σημαίνει
Η αλλαγή αφορά και ιδιώτες hosts, δηλαδή φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση. Το γεγονός ότι κάποιος διαθέτει προσωπικό ΑΦΜ και όχι εταιρεία δεν σημαίνει από μόνο του ότι εξαιρείται από το ζήτημα του VIES.
Το VIES (VAT Information Exchange System) είναι το ευρωπαϊκό σύστημα μέσω του οποίου ελέγχεται η εγκυρότητα των αριθμών ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η εγγραφή στο VIES αφορά, μεταξύ άλλων, και την ενδοκοινοτική λήψη υπηρεσιών.
Τι θεωρείται ενδοκοινοτική λήψη υπηρεσίας
Ενδοκοινοτική συναλλαγή δεν σημαίνει μόνο ότι αγοράζουμε προϊόντα από άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Μπορεί να αφορά και τη λήψη υπηρεσίας από επιχείρηση που βρίσκεται σε άλλο κράτος-μέλος.
Στην περίπτωση της Booking, ο host λαμβάνει υπηρεσία από την πλατφόρμα και χρεώνεται προμήθεια για αυτή. Επομένως, το ζήτημα του VIES μπορεί να αφορά και έναν ιδιώτη host που δεν πραγματοποιεί καμία άλλη συναλλαγή με το εξωτερικό.
Η ΑΑΔΕ προβλέπει μάλιστα ότι η υποχρέωση εγγραφής στο VIES για ενδοκοινοτική λήψη υπηρεσιών μπορεί να ισχύει και για πρόσωπα των οποίων οι δραστηριότητες απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ.
Τι αλλάζει από εδώ και πέρα
Μέχρι σήμερα, η Booking δεν χρέωνε τον συγκεκριμένο ελληνικό ΦΠΑ στην προμήθεια στις περιπτώσεις που ο συνεργάτης είχε δηλωμένο έγκυρο αριθμό ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές.
Εδώ υπάρχει μια σημαντική λεπτομέρεια: Ο ΦΠΑ αυτός δεν αφορά την τιμή της διαμονής και δεν σημαίνει ότι ο ιδιώτης host θα αρχίσει να χρεώνει 24% ΦΠΑ στον επισκέπτη. Αφορά την υπηρεσία που παρέχει η Booking στον host, δηλαδή την προμήθειά της.
Τι πρέπει να κάνουν οι hosts
Η Booking έχει ζητήσει από τους συνεργάτες της να καταχωρίσουν, εφόσον διαθέτουν, έγκυρο αριθμό ΦΠΑ της ΕΕ έως τις 31 Οκτωβρίου 2026.
Όσοι δεν διαθέτουν έγκυρο αριθμό ΦΠΑ που να επαληθεύεται μέσω VIES, θα πρέπει να υπολογίσουν τη νέα επιβάρυνση στην προμήθειά τους από την 1η Δεκεμβρίου 2026.
Η εγγραφή στο VIES δεν θα πρέπει να γίνει απλώς και μόνο για να αποφευχθεί η νέα χρέωση. Επειδή η υποχρέωση εγγραφής εξαρτάται από το φορολογικό καθεστώς και τη συγκεκριμένη συναλλαγή, οι hosts που δεν γνωρίζουν αν πρέπει να εγγραφούν στο VIES θα πρέπει να απευθυνθούν στον λογιστή τους πριν κάνουν οποιαδήποτε μεταβολή.
Τι γίνεται με τις τιμές
Με βάση όσα αναλύσαμε παραπάνω, το καθαρό έσοδο της κράτησης για τον ιδιοκτήτη θα μειωθεί. Πώς όμως μπορεί να υπολογιστεί ο ΦΠΑ στην προμήθεια, ώστε να μετακυλιστεί στον επισκέπτη;
Ας δούμε ένα παράδειγμα:
Εάν η τιμή κράτησης ενός καταλύματος είναι 100 ευρώ, η προμήθεια της Booking 16,6% (δηλαδή 16,60 ευρώ), ο ιδιοκτήτης λάμβανε μέχρι τώρα 83,40 ευρώ προ φόρων και λειτουργικών εξόδων.
Πλέον, για την ίδια κράτηση έχουμε ΦΠΑ στην προμήθεια της Booking (δηλαδή από 16,60 ευρώ θα διαμορφωθεί περίπου στα 20,58 ευρώ), άρα το ποσό που θα λάβει ο ιδιοκτήτης προ φόρων και λειτουργικών εξόδων θα είναι περίπου 79,42 ευρώ.
Σύμφωνα με τα παραπάνω, για να καλυφθεί αυτή η διαφορά και να διατηρήσει το ίδιο ποσό, θα πρέπει η τιμή κράτησης να αυξηθεί κατά περίπου 5%.
Τι πρέπει να κρατήσουμε
Η αλλαγή αφορά την προμήθεια της Booking και όχι τη φορολόγηση της διαμονής.Οι ιδιώτες hosts που δεν διαθέτουν έγκυρο αριθμό ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές θα πρέπει να υπολογίσουν την πρόσθετη επιβάρυνση και να εξετάσουν, σε συνεργασία με τον λογιστή τους, τι ισχύει για την εγγραφή τους στο VIES.
