Η κυβέρνηση εξήγγειλε τα νέα μέτρα που θα λάβει άμεσα και αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση. Τα μέτρα αυτά αποτελούν μια συνέχεια των μέτρων που λαμβάνονται σε μεγάλες πόλεις εντός και εκτός Ευρώπης, οι οποίες υιοθετούν ολοένα και πιο αυστηρούς κανονισμούς και περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση, κυρίως λόγω των κοινωνικών και οικονομικών επιπτώσεων που θεωρείται ότι έχει στον τοπικό πληθυσμό και στη στέγαση.
Οι βασικότεροι λόγοι που πολλές πόλεις αντιτίθενται στην ενοικίαση ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι η αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων και η στεγαστική κρίση που αντιμετωπίζουν οι ντόπιοι κάτοικοι λόγω του ότι όλο και περισσότερα διαμερίσματα νοικιάζονται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ή έτσι τουλάχιστον φαίνεται…
Άλλοι λόγοι είναι η αλλοίωση του κοινωνικού ιστού, ο αυξημένος θόρυβος και η έλλειψη σεβασμού στους κανόνες της πολυκατοικίας ή της περιοχής από τους τουρίστες που θέλουν να απολαύσουν την πόλη στην οποία βρίσκονται, χωρίς όμως πολλές φορές να λαμβάνουν υπόψιν κάποιες βασικές παραμέτρους.
Πόλεις που έχουν επιβάλλει περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση
Μερικές από τις πόλεις οι οποίες έχουν επιβάλλει είτε περιορισμούς είτε απαγόρευση στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι:
- Βαρκελώνη. Απαγόρεψε την έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης και περιόρισε τις υφιστάμενες. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απαγορεύονται στο κέντρο της πόλης και υπάρχει αυστηρός έλεγχος για όσους παραβαίνουν τους κανονισμούς. Τον περασμένο Ιούνιο ανακοινώθηκε ότι από τον Νοέμβριο του 2028 που λήγουν κι οι τελευταίες άδειες, απαγορεύεται κάθε ενοικίαση ακινήτων σε τουρίστες.
- Άμστερνταμ. Από τον Ιούλιο του 2020, έχει περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε 30 ημέρες τον χρόνο ανά ακίνητο, η μίσθωση δεν επιτρέπεται σε κάποιες περιοχές, ενώ απαιτείται άδεια για να καταχωρηθεί το ακίνητο σε πλατφόρμες όπως το Airbnb.
- Παρίσι. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να εκμισθώνουν τις κύριες κατοικίες τους για έως 120 ημέρες τον χρόνο. Η βραχυχρόνια μίσθωση δευτερευουσών κατοικιών είναι παράνομη χωρίς ειδική άδεια, και οι τοπικές αρχές έχουν ενισχύσει τους ελέγχους για παραβάσεις. Από τον Μάιο του 2023, υπάρχουν διαμερίσματα του Παρισιού στα οποία έχει απαγορευτεί η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων.
- Βερολίνο. Έχει επιβάλει αυστηρά όρια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις για να προστατεύσει την προσφορά προσιτής στέγασης και έχει περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε 90 ημέρες τον χρόνο ανά ακίνητο. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποκτήσουν ειδική άδεια για να νοικιάσουν τα ακίνητά τους και η ενοικίαση χωρίς άδεια μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα.
- Δουβλίνο. Απαιτεί άδεια για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων που δεν αποτελούν κύριες κατοικίες. Για κύριες κατοικίες, οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται να εκμισθώνουν για 90 ημέρες τον χρόνο ανά ακίνητο.
- Βιέννη. Έχει απαγορεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε κάποιες πολυκατοικίες και έχει περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε 90 ημέρες τον χρόνο ανά ακίνητο.
- Λισαβόνα. Έχει ανακοινώσει την αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ορισμένες περιοχές της πόλης, ενώ εξετάζει την πλήρη απαγόρευση σε συγκεκριμένες τουριστικές γειτονιές.
- Λονδίνο. Έχει περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση σε 90 ημέρες τον χρόνο ανά ακίνητο.
Ποια είναι τα νέα μέτρα
Σε προηγούμενο άρθρο, είχαμε αναλύσει ό,τι νέο είχε ανακοινωθεί σχετικά με τη φορολογία και τα νέα τέλη στη βραχυχρόνια μίσθωση (μπορείτε να δείτε εδώ για περισσότερες πληροφορίες).
Τώρα, κατόπιν των αλυσιδωτών αντιδράσεων μεταξύ των χωρών για τα μέτρα για την βραχυχρόνια μίσθωση, ανακοινώθηκαν τα εξής;
Νέα, αυξημένα τέλη στις συμβάσεις μέσω πλατφορμών. Τα αυξημένα τέλη αφορούν στο Τέλος Ανθεκτικότητας και το Τέλος Παρεπιδημούντων.
Το Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης (ΤΑΚΚ) ή Τέλος Απόδοσης Κλιματικής Κρίσης (πρώην Φόρος Διαμονής), για την χαμηλή περίοδο (low season) αυξάνεται από 0,50€ στα 2,00€, ενώ για την υψηλή περίοδο (high season) από 1,50€ αυξάνεται στα 8,00€. Για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., για κάθε διανυκτέρευση κατά την υψηλή περίοδο, το Τέλος Απόδοσης Κλιματικής Κρίσης αυξάνεται από τα 10€ στα 15€. Σημειώνεται ότι η περίοδος που εφαρμόζεται το χαμηλό τέλος (Νοέμβριο έως Φεβρουάριο) επεκτείνεται κατά ένα μήνα και περιλαμβάνει και τον Μάρτιο.
Το Τέλος Παρεπιδημούντων ορίζεται από κάθε δήμο σε ποσοστό 0,5% ή 0,75% για διαμονή μικρότερη του εξαμήνου, σύμφωνα με τις οικιστικές περιοχές που έχουν οριοθετηθεί και τις τουριστικές υποδομές που διαθέτει.
Απαγόρευση νέων μισθώσεων στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας. Όπως αναφέραμε νωρίτερα, πρόκειται για ένα μέτρο που ακολουθεί τις αποφάσεις που έχουν παρθεί σε πολλές ευρωπαϊκές και όχι μόνο πόλεις.
Στην Αθήνα, η απαγόρευση που θα τεθεί σε ισχύ από 1η Ιανουαρίου 2025 για τουλάχιστον έναν χρόνο, με δυνατότητα παράτασης, αφορά στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της πρωτεύουσας. Τα τρία αυτά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων είναι:
- 1ο διαμέρισμα. Περιλαμβάνει το κέντρο των Αθηνών με το γνωστό σε όλους «εμπορικό τρίγωνο», δηλαδή Σύνταγμα – Ομόνοια – Μοναστηράκι, το Κολωνάκι, την Πλάκα, το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια και τη Νεάπολη.
- 2ο διαμέρισμα. Περιλαμβάνει το Παγκράτι, τον Άγιο Αρτέμιο, τον Προφήτη Ηλία, το Μετς, το Ζάππειο και τις κατοικίες γύρω από το Καλλιμάρμαρο και το Α’ νεκροταφείο.
- 3ο διαμέρισμα. Περιλαμβάνει το Θησείο, τα Άνω και Κάτω Πετράλωνα, το Ρουφ, τον Ελαιώνα, τον Κεραμεικό, το Μεταξουργείο, τον Βοτανικό, την περιοχή Μαρκόνι.
Όπως είναι σαφές, πρόκειται για περιοχές με αυξημένη τουριστική κίνηση είτε λόγω των ιστορικών μνημείων είτε λόγω των πολλών επιλογών διασκέδασης, όπως καταστήματα εστίασης, μπαρ, καφετέριες κλπ.
Καθορισμός αυστηρών απαιτήσεων για τη λειτουργία των ακινήτων. Μεταξύ των υπόλοιπων μέτρων, μεγάλη σημασία θα δίνεται πλέον και σε προδιαγραφές όπως το εμβαδό του ακινήτου, η υποχρεωτική εγκατάσταση πυρασφάλειας (πχ ανιχνευτές καπνού), οι πιστοποιήσεις ασφαλείας από εξειδικευμένους μηχανικούς, καθώς και η πιστοποίηση αστικής ευθύνης, η πιστοποίηση του ανελκυστήρα για επαγγελματική χρήση για ακίνητα σε πολυκατοικίες και ο περιορισμός τους αριθμού των διαθέσιμων προς βραχυχρόνια μίσθωση διαμερισμάτων, η απαγόρευση χρήσης υπόγειων χώρων κ.α. Οι συγκεκριμένες προδιαγραφές είναι υπό διαβούλευση κάτω από το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Ειδικά η πιστοποίηση επαγγελματικής χρήσης του ανελκυστήρα είναι μέτρο ανυπόστατο, καθώς αναφερόμαστε σε ανελκυστήρες διαμερισμάτων εντός κτιρίων που κατοικούνται και όχι κάποιου επαγγελματικού κτιρίου.
Ποιες μελέτες συνετέλεσαν στην ανάγκη νέων μέτρων και πόσο ακριβείς είναι
Η εταιρία Grant Thornton σε συνεργασία με το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος, την Ελληνική Στατιστική Αρχή, το Ινστιτούτο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνέλεξε στοιχεία και σύγκρινε τις τιμές μεταξύ κλινών βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης. Η τελική εικόνα που παρουσίασε είναι ότι στην Ελλάδα υπάρχουν περισσότερα από 190.000 ακίνητα και ο αριθμός κλινών που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων για την περιοχή της Αθήνας είναι σχεδόν διπλάσιος από εκείνων των ξενοδοχείων.
Σύμφωνα με τη μελέτη της παραπάνω εταιρίας, η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ακριβότερη κατά 200 έως 900% έναντι της μακροχρόνιας! Τα ποσοστά αυτά προκύπτουν συγκρίνοντας μεταξύ τιμών ανά τετραγωνικό που όπως θα δούμε παρακάτω, δεν ευσταθεί ως τρόπος υπολογισμού.
Όλοι γνωρίζουμε ότι οι μελέτες μπορεί να απέχουν από τα πραγματικά γεγονότα, καθώς θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και άλλες παράμετροι, που ειδικά στην συγκεκριμένη περίπτωση, έχουν παραληφθεί.
Για παράδειγμα, τα ακίνητα που διατίθενται σε πλατφόρμες όπως η Airbnb, περιλαμβάνουν ένα σύνολο εξόδων που είτε δεν υπάρχουν είτε δεν υπολογίζονται στα ενοίκια, όπως τα πάγια έξοδα (λογαριασμοί ΔΕΚΟ, κοινόχρηστα εφόσον πρόκειται για πολυκατοικία, κόστος καθαριότητας του ακινήτου, διάφορα τέλη υπέρ του δημοσίου, η προμήθεια της εκάστοτε πλατφόρμας που φιλοξενεί το ακίνητο κλπ).
Κατόπιν των παραπάνω, το ποσοστό που παρουσιάζουν οι επαγγελματίες του κλάδου που μπορεί να είναι ακριβότερο ένα ακίνητο – και μόνο εφόσον το εν λόγω ακίνητο είναι υψηλών προδιαγραφών – είναι 30-40% και όχι 200-900% όπως αναφέρεται στη μελέτη.
Επίσης, η πληρότητα των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κυμαίνεται μεταξύ 10% έως 16% για τους μήνες από Οκτώβριο έως και Μάρτιο, ενώ για την υψηλή περίοδο από 23% έως 59%. Προφανώς λοιπόν, τα έσοδα που προκύπτουν από την βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι σταθερά, συνεπώς τα κέρδη δεν είναι δυνατό να είναι τόσο υψηλά όσο κάποιοι προσπαθούν να παρουσιάζουν.
Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων
Ο μόνος αρμόδιος φορέας που μπορεί να δώσει πλήρη εικόνα και στοιχεία για τον αριθμό ακινήτων, τα έσοδα των ιδιοκτητών που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, τα έσοδα του κράτους από τα τέλη που καταβάλουν οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες, είναι μόνο η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων. Μην ξεχνάμε ότι για την έναρξη, την προβολή και τη λειτουργία ενός ακινήτου στις πλατφόρμες όπως η Airbnb, είναι απαραίτητη η δημιουργία μητρώου (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) και προμήθεια και κρατήσεις γίνονται αυτόματα μέσω της ίδιας της πλατφόρμας.
Σύμφωνα λοιπόν με την ΑΑΔΕ, από τα 10 εκατομμύρια ακίνητα περίπου στη χώρα, μόλις 100.000 διατίθενται μέσω Airbnb και λοιπών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης για περιόδους που δεν ξεπερνούν τις 90 μέρες τον χρόνο.
Από τα 10 εκατομμύρια ακίνητα, τα 900.000 ακίνητα είναι κλειστά και οι λόγοι ποικίλουν:
- ο φόρος ενοικίου, ο οποίος με τα νέα μέτρα (και μετά από πρόταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων), αναστέλλεται για τρία χρόνια εάν ένα ακίνητο από βραχυχρόνια διατεθεί μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης ως κύρια κατοικία
- η αποποίηση κληρονομιάς από ιδιώτες λόγω χρεών του κληρονομούμενου και λοιπών υποχρεώσεων της κληρονομιάς
- τα ακίνητα που ανήκουν στην Εκκλησία, με το 48% εξ αυτών σε Αθήνα και Πειραιά και 24% στη Θεσσαλονίκη (στο Υποσύστημα Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας που διαθέτει η Αρχιεπισκοπή είχαν καταχωριστεί περίπου 13.300 εγγραφές ακινήτων)
- τα ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο (το 2023 είχαν δηλωθεί 358.000 ακίνητα, αριθμός όμως εντελώς πλασματικός, καθώς πολλά υπουργεία έχουν δηλώσει το ίδιο ακίνητο ως ιδιοκτησία τους)
Ποια είναι τα συμπεράσματα που προκύπτουν
Είναι σαφές ότι ένα από τα μεγάλα προβλήματα που αντιμετωπίζουμε, είναι και η στεγαστική κρίση, όχι μόνο στην πρωτεύουσα ή την Ελλάδα γενικά, αλλά σε όλες τις χώρες εντός ή εκτός Ευρώπης.
Η διάθεση των ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει απλά συντελέσει και όχι καθορίσει την αύξηση των ενοικίων, σε σημείο που ένα διαμέρισμα 40-50 τ.μ. της δεκαετίας του ’70, σε μια φοιτητική συνοικία όπως το Παγκράτι ή τα Ιλίσια, να διατίθεται προς μακροχρόνια ενοικίαση για €500 ή €600.
Όμως αυτό είναι απλά ένα μικρό μέρος του προβλήματος, καθώς η εκτίναξη των ενοικίων οφείλεται κυρίως στα χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα, στο υψηλό κόστος κατασκευής νέων ακινήτων και στο πάγωμα των ανεγέρσεων τα προηγούμενα χρόνια, πρώτα λόγω κρίσης, στη συνέχεια λόγω της πανδημίας, στον αυξημένο πληθωρισμό κ.ο.κ.
Από την άλλη, η νέα αύξηση των μέτρων που τέθηκαν αρχικά σε ισχύ μόλις μερικούς μήνες νωρίτερα, φέρνει σε απόγνωση τους ιδιοκτήτες μικρότερων ακινήτων. Σύμφωνα με την Επικεφαλής της Airbnb για τη Ν. Ευρώπη, στην χώρα μας, ένα ακίνητο νοικιάζεται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά μέσο όρο για μόλις 24 ημέρες ανά έτος, με το κέρδος από τις διαμονές να επιστρέφει πάλι στο ακίνητο για τις ανάγκες συντήρησής του.
Η Airbnb από την πλευρά της αναγνωρίζει το πρόβλημα με την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση και προτείνει συνεργασία με την ελληνική κυβέρνηση. Η πλατφόρμα συνεργάζεται από τον Απρίλιο του 2021 με την ΑΑΔΕ, παρέχοντας όλα τα δεδομένα των καταχωρήσεων.
Αυτό σημαίνει ότι οτιδήποτε δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές των ακινήτων, φορολογείται ανάλογα. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι κλάδος που αποφέρει σημαντικά έσοδα στο δημόσιο, συνεπώς τα μέτρα που παίρνονται κάθε τόσο θα πρέπει να μην δημιουργούν αναστάτωση σε ιδιοκτήτες και επισκέπτες.
Εν κατακλείδι, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί κινητήριο δύναμη για την επανέναρξη πάσης φύσεως οικοδομικών εργασιών, είτε πρόκειται για ανεγέρσεις νέων κτισμάτων είτε για ανακαινίσεις παλιότερων, θεωρείται αποδεδειγμένα μέσο ενίσχυσης της οικονομίας, συμβάλει στην εθνική οικονομία, αυξάνει τον τουρισμό σε περιοχές που δεν διαθέτουν τις υποδομές για την φιλοξενία επισκεπτών και ενισχύει την υγιή επιχειρηματική δραστηριότητα.
Οι εξελίξεις στον κλάδο αναμένονται να συνεχιστούν, καθώς οι πόλεις αναζητούν λύσεις για τη διαχείριση της βραχυχρόνιας μίσθωσης με βιώσιμο τρόπο.
Επιλέγοντας την Sparrow για την διαχείριση του ακινήτου σας, μπορείτε να είστε ήσυχοι για την άμεση εκτέλεση κάθε νέας οδηγίας και τήρηση όλων των κανόνων που ορίζονται από τις πλατφόρμες ενοικίασης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
