Όπως είχαμε αναλύσει σε προηγούμενα άρθρα αναφορικά με το γαϊτανάκι των νέων μέτρων στην βραχυχρόνια μίσθωση, οι αλλαγές που τέθηκαν σε ισχύ έφεραν τα πάνω-κάτω.
Από τα μέσα περίπου του προηγούμενου έτους, ανακοινώνονται μέτρα και τροποποιήσεις που μόνο να μπερδέψουν όσους ασχολούνται με την βραχυχρόνια μίσθωση έχουν καταφέρει. Μπορείτε να ανατρέξετε εδώ και εδώ, εάν θέλετε να φρεσκάρετε λίγο τα μέτρα που αφορούν στους τρόπους φορολόγησης.
ΑΜΑ, ΤΑΚΚ, Hosts και άλλες άγνωστες λέξεις
Όπως είναι αυτονόητο, μετά από κάθε αλλαγή, τροποποίηση, νέο μέτρο κλπ, υπάρχει μια σύγχυση που μπορεί να διαρκέσει μήνες.
Ξαφνικά, καλείστε να δημιουργήσετε νέο ΑΜΑ, να πληρώσετε ΤΑΚΚ 8€, σας λένε για co-hosting και εσείς απλά αναρωτιέστε πόσα πτυχία πρέπει να διαθέτετε για να μπορέσετε να νοικιάσετε μέσω μιας πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης ένα ακίνητο που διαθέτετε.
Θα προσπαθήσουμε να αποσαφηνίσουμε με απλά λόγια τις τρεις πιο συχνές περιπτώσεις μπερδεμάτων Airbnb, βοηθώντας στην κατανόηση όλου αυτού του δυσνόητου κομματιού που λέγεται «βραχυχρόνια μίσθωση».
ΑΜΑ
ΑΜΑ, ή αλλιώς Αριθμός Μητρώου Ακινήτου. Πρόκειται για έναν μοναδικό αριθμό που θεωρητικά διαθέτει το ακίνητο, που όμως στην ουσία είναι μοναδικός αριθμός του διαχειριστή για κάθε ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι αν ο διαχειριστής αλλάξει, θα πρέπει να εκδοθεί νέο ΑΜΑ στον νέο διαχειριστή.
- Τί συμβαίνει με την Airbnb και την αλλαγή ΑΜΑ;
- Η Airbnb συνδέεται μέσω σελίδας του διαχειριστή, δηλαδή του Host. Από τη στιγμή που αλλάζει ο Host, δυστυχώς χάνεται όλο το ιστορικό (κριτικές, βαθμολογίες).
- Τί συμβαίνει με την Booking και την αλλαγή ΑΜΑ;
- Εδώ τα πράγματα είναι πιο απλά. Εάν η αλλαγή διαχείρισης γίνει από ιδιώτη σε εταιρία, τότε γίνεται μεταφορά του προφίλ, δίνεται η απαραίτητη πρόσβαση και το προφίλ του ιδιώτη απενεργοποιείται. Σε αυτή την περίπτωση, δεν χάνεται το ιστορικό.
- Ποια η συνέχεια εάν ένας ιδιώτης ορίσει ως διαχειριστή μια εταιρία;
- Εάν υπογράψουν σύμβαση μεταξύ τους, η εταιρία ορίζεται ως co-host, δηλαδή συν-διαχειρίστρια. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο παραμένει στο ΑΜΑ και κατ’ επέκταση, στο προφίλ του ιδιώτη. Εάν υπογράψουν μισθωτήριο, το ακίνητο μεταφέρεται στο προφίλ της εταιρίας, με νέο ΑΜΑ.
ΤΑΚΚ
Τέλος Απόδοσης Κλιματικής Κρίσης ή Τέλος Ανθεκτικότητας, όπως αναφέρεται πιο συχνά. Τον περσινό Απρίλιο, είχε ανακοινωθεί ότι το ΤΑΚΚ θα ορίζεται σε 0,50€ ανά διανυκτέρευση για την χαμηλή περίοδο (low season), ενώ για την high season ο επισκέπτης θα κατέβαλλε για κάθε διανυκτέρευση 1,50€. Πλέον, τα ποσά αυτά έχουν διαμορφωθεί σε 2€ και 8€ ανά διανυκτέρευση αντίστοιχα ως επί το πλείστων.
Πώς ορίζεται στην Airbnb το ΤΑΚΚ;
- Πρέπει πρώτα να ενεργοποιήσετε τα εργαλεία για επαγγελματίες στο προφίλ οικοδεσπότη από τις ρυθμίσεις λογαριασμού και στη συνέχεια να πάτε στην ενότητα “Πολιτικές και κανόνες” και να προσθέσετε το ΤΑΚΚ στους φόρους του καταλύματος. Η Airbnb δεν προσφέρει, τουλάχιστον προς το παρόν, τη δυνατότητα να δηλώσετε διαφορετικά ποσά ανά εποχή. Δυστυχώς, αυτό δημιουργεί περιθώρια για παρατυπίες, είτε δηλώσετε μόνιμα την περίοδο χαμηλής ζήτησης (low season) είτε την περίοδο υψηλής ζήτησης (high season). Το σημαντικό είναι να δηλώσετε το σωστό ποσό στην ΑΑΔΕ, ανάλογα με την ημερομηνία της κράτησης, ανεξάρτητα από το ποσό που έχετε δηλώσει στην Airbnb.
- Από το συνολικό ποσό της κράτησης, αφαιρείται το ΤΑΚΚ και το ποσό που απομένει είναι αυτό που δηλώνεται στην ΑΑΔΕ.
Πώς ορίζεται στην Booking.com το ΤΑΚΚ;
- Και σε αυτή την περίπτωση, τα πράγματα είναι πιο απλά. Η συγκεκριμένη πλατφόρμα έχει χωρισμένες περιόδους σε high και low season, οπότε υπολογίζει βάσει του check in και αυτόματα ορίζει το ΤΑΚΚ για κάθε ημερομηνία. Για να δείτε τους φόρους του καταλύματός σας ελέγχουμε την ενότητα “ΦΠΑ/Φόροι/Χρεώσεις”. Σε περίπτωση που δεν είναι σωστές καθορισμένες οι τιμές του ΤΑΚΚ θα πρέπει να μιλήσετε τηλεφωνικά με την εξυπηρέτηση πελατών της πλατφόρμας για να τις διορθώσουν.
Εκπρόθεσμες δηλώσεις και πρόστιμα
Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις ιδιωτών διαχειριστών που προσπάθησαν να δηλώσουν εκπρόθεσμα κρατήσεις και το σύστημα τους εμφάνιζε διάφορα μηνύματα σφάλματος. Οι πιο συχνές περιπτώσεις για αδυναμία υποβολής εκπρόθεσμων δηλώσεων είναι:
- Η λήξη ή ακύρωση του ΑΜΑ. Συνήθως προκύπτει μετά από αλλαγή διαχείρισης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, θα πρέπει να γίνει μεταβολή ή τροποποίηση του μισθωτηρίου, έχοντας ορίσει νέο ΑΜΑ και εκ νέου υποβολή.
- Αδυναμία υποβολής κρατήσεων που αφορούν στο τέλος προηγούμενου έτους και αρχή νέου. Για παράδειγμα, μία κράτηση με ημερομηνίες από 20/12 έως 10/01, θα πρέπει να «σπάσει» σε δύο ξεχωριστές δηλώσεις. Η πρώτη δήλωση θα αφορά τις ημερομηνίες 20-31/12 και η δεύτερη 01-10/01.
- Καταβολή προστίμου. Δεν υπάρχει πρόστιμο για εκπρόθεσμες δηλώσεις, εφόσον φυσικά έχει δηλωθεί το ποσό στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους. Εάν λόγου χάρη, καθυστερήσατε να δηλώσετε μία κράτηση που αφορά στο τέλος του προηγούμενου έτους, κατά την τελική οριστικοποίηση του έτους, θα σημειώσετε δίχως την επιβολή προστίμου εκπρόθεσμης υποβολής ως άρθρο 36, νόμου 5036/2023 ΦΕΚ Α’ 77/28-03-2023 και απαλλάσσεστε από το πρόστιμο των 100€. Στην περίπτωση που έχετε ήδη καταβάλει το πρόστιμο, θα γίνει αναδρομική ακύρωσή του.
Ακίνητα στο κέντρο της πρωτεύουσας
Ένα ακόμα αγκάθι είναι τα ακίνητα που βρίσκονται στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της πρωτεύουσας, για τα οποία απαγορεύτηκε η έκδοση νέων αδειών λειτουργίας από 01/01/2025 (θυμίζουμε ότι το παραπάνω αφορά στο κέντρο της Αθήνας και τις γύρω συνοικίες, το Παγκράτι και τις συνοικίες προς το Καλλιμάρμαρο και τον Κεραμεικό και τις γύρω συνοικίες).
Όμως, για να καθησυχάσουμε τους ιδιοκτήτες που ήδη διέθεταν ακίνητο σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν την 01/01/2025, το ακίνητο αυτό μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί κανονικά. Η έκδοση ΑΜΑ απαγορεύτηκε για νέα ακίνητα, όχι για υπάρχοντα. Ο ΑΜΑ φαίνεται στο Ε9 του ιδιοκτήτη μαζί με το ΑΤΑΚ του ακινήτου, οπότε δεν θα αντιμετωπίσετε πρόβλημα, ακόμα και στην περίπτωση που το ακίνητό σας είναι ανενεργό λόγω ανακαίνισης.
Όπως αντιλαμβανόμαστε, το κομμάτι της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι πάντα πολύ ρευστό και μονίμως στο στόχαστρο, καθώς θεωρείται από μία μερίδα κόσμου ως ο βασικός ύποπτος για την άνοδο των ενοικίων μακροχρόνιας μίσθωσης, την έλλειψη ακινήτων προς αγορά κλπ.
Όπως και να έχει όμως, αποτελεί μια βασική πηγή εσόδων για τη χώρα μας και κανείς δεν μπορεί να το αμφισβητήσει.
