Πολλοί ιδιοκτήτες που νοικιάζουν το ακίνητό τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αναρωτιούνται αν πρέπει να βάλουν χαμηλή τιμή για να κερδίσουν επισκέπτες ή αν έτσι τελικά το υποτιμούν.
Η βασική αρχή για τη σωστή τιμή είναι να μπορεί ο οικοδεσπότης να παραμένει ευέλικτος στην τιμολόγηση.
Θετικές και αρνητικές τάσεις
Όλες οι αγορές παρουσιάζουν κατά διαστήματα ανοδικές και πτωτικές τάσεις. Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί εξαίρεση.
Στη χώρα μας, είναι γνωστό ότι το καλοκαίρι – ειδικά στα νησιά – το Airbnb έχει 100% πληρότητα. Ή, τουλάχιστον, έτσι θεωρούμε.
Αντίστοιχα, το ίδιο συμβαίνει σε χειμερινούς προορισμούς, όπως Αράχωβα, Πήλιο κλπ. Έτσι, συχνά θεωρούμε ότι στις υψηλές σεζόν της κάθε περιοχής, οι τιμές θα πρέπει να είναι στα ύψη. Όμως, τα πράγματα δεν είναι έτσι ακριβώς.
Γιατί η υπερτιμολόγηση δεν λειτουργεί πλέον
Η εποχή που οι υψηλές τιμές εξασφάλιζαν κρατήσεις έχει περάσει. Τα δεδομένα δείχνουν ότι η παραπάνω λογική δεν αποφέρει αυτά που «θα έπρεπε» να αποφέρει. Δεν πρέπει να ξεχνάμε τους αστάθμητους παράγοντες κάθε περίπτωσης.
Σε αρκετούς προορισμούς της Ελλάδας, τους τελευταίους μήνες παρουσιάστηκε πτώση των εσόδων στα ακίνητα μέσω Airbnb, Booking κλπ. Τα περισσότερα εξ αυτών, εάν όχι όλα, ήταν υπερτιμολογημένα, με τιμές που ορίστηκαν σύμφωνα με αυτό που θεωρεί ιδανική τιμή ο οικοδεσπότης, σύμφωνα με τις περσινές τιμές με ένα επιπλέον ποσοστό για φόρους, τέλη κλπ.
Η αγορά είναι ρευστή, η ζήτηση αλλάζει διαρκώς όσο οι εξελίξεις τρέχουν. Οι υπερβολικές τιμές οδήγησαν σε απώλεια κρατήσεων και κατά συνέπεια, σε απώλεια εσόδων. Οι ταξιδιώτες έχουν τη δυνατότητα να συγκρίνουν τιμές μέσω πλατφορμών και στρέφονται σε πιο προσιτές επιλογές.
Δυναμική τιμολόγηση και παράγοντες για τη διαμόρφωση τιμής
Όπως αντιλαμβανόμαστε, η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ιδιαίτερα ευμετάβλητη. Αυτό σημαίνει ότι η τιμή ενός ακινήτου δεν μπορεί να παραμένει σταθερή, ούτε να βασίζεται μόνο σε μια λογική υπερβάλλουσας ζήτησης. Εδώ έρχεται η έννοια της δυναμικής τιμολόγησης.
Πρόκειται για μια στρατηγική τιμολόγησης στην οποία οι τιμές προϊόντων και υπηρεσιών αναλύονται και προσαρμόζονται σε πραγματικό χρόνο, βάσει παραγόντων όπως η ζήτηση και η προσφορά, η εποχικότητα, οι τιμές του ανταγωνισμού, καθώς και άλλοι παράγοντες της αγοράς.
Η δυναμική τιμολόγηση είναι διαδεδομένη στη διαμόρφωση τιμών σε αεροπορικές εταιρίες, ξενοδοχεία, σούπερ μάρκετ, ηλεκτρονικό εμπόριο.
Η δυναμική τιμολόγηση επιτρέπει στους οικοδεσπότες να προσαρμόζουν τις τιμές τους ανάλογα με:
- Τη γενικότερη τάση της αγοράς και τη διακύμανση της ζήτησης.
- Τον ανταγωνισμό και τις τιμές που προσφέρουν αντίστοιχα καταλύματα.
- Τις ιδιαίτερες συνθήκες της περιόδου (ημέρα εβδομάδας, εποχικότητα, ειδικές εκδηλώσεις).
Με τον τρόπο αυτό, αποφεύγεται τόσο η υπερτιμολόγηση που οδηγεί σε χαμηλή πληρότητα, ακόμα και ακυρώσεις, όσο και η υποτιμολόγηση που μειώνει τα έσοδα. Στόχος είναι η ισορροπία – να παραμένει το ακίνητο ανταγωνιστικό και παράλληλα κερδοφόρο.
Πρακτικές συμβουλές για τους οικοδεσπότες
Για να μπορέσετε να είστε σίγουροι ότι έχετε ορίσει τις κατάλληλες τιμές για το ακίνητό σας, υπάρχουν εργαλεία που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να σας βοηθήσουν (όπως Beyond, PriceLabs κλπ.). Υπάρχουν επίσης και δωρεάν επιλογές μέσα στις ίδιες τις πλατφόρμες (Airbnb Smart Pricing), αν και είναι πιο περιορισμένες.
Θα πρέπει να κάνετε τακτικό έλεγχο τιμών των ακινήτων του ανταγωνισμού, να παραμένετε ευέλικτοι και να διατηρείτε μια ισορροπία μεταξύ των τιμών σας. Ίσως είναι καλό να διατηρήσετε ένα εύρος τιμών ανά εποχή, αντί για μία σταθερή τιμή. Έτσι, θα μπορείτε να προσαρμόζεστε πιο εύκολα.
Επίσης, να είστε ενημερωμένοι για τα events που λαμβάνουν χώρα στην περιοχή του ακινήτου σας (συναυλίες, θεατρικές παραστάσεις), αλλά να μην βασίζεστε μόνο σε αυτά για τον ορισμό των τιμών σας.
Η σωστή τιμολόγηση δεν είναι θέμα τύχης, αλλά στρατηγικής. Με τα κατάλληλα εργαλεία και συνεχή ενημέρωση, δεν θα έρθετε αντιμέτωποι με απώλεια κρατήσεων.
Επιλέγοντας την Sparrow για την διαχείριση του ακινήτου σας, δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για τη σωστή στρατηγική τιμολόγησης. Το ακίνητό σας θα παραμένει πάντα ανταγωνιστικό και κερδοφόρο, ανεξάρτητα από τις διακυμάνσεις της αγοράς.
