Οι αναλυτές του κλάδου βραχυχρόνιων μισθώσεων συνιστούν πλέον προσοχή σε όσους θέλουν να επενδύσουν στη συγκεκριμένη αγορά αυτή την περίοδο. Παρόλο που η αγορά συνεχίζει να αυξάνεται και μάλιστα με διψήφια ποσοστά άνω του 20%, σύμφωνα με στατιστικά της Airbnb και της HomeAway, οι καταχωρήσεις στη χώρα μας ξεπέρασαν τις 72.000, παρουσιάζοντας σημάδια «κόπωσης». Πιο συγκεκριμένα, παρουσιάζεται πτώση στις ημερήσιες τιμές ενοικίασης όσο και στα έσοδα των ιδιοκτητών, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία.
Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι έχει αλλάξει και η φύση της αγοράς. Μέχρι πρότινος, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτέλεσε λύση κατά τη διάρκεια της κρίσης σε πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, με τη βοήθεια του «γκρίζου» φορολογικού πλαισίου που επικρατούσε, έτσι ώστε να ανταποκρίνονται στις φορολογικές τους υποχρεώσεις. Η ίδια αγορά αυτή τη στιγμή έχει αποκτήσει πιο «επαγγελματικό» χαρακτήρα, με πολλαπλές καταχωρήσεις ανά ιδιοκτήτη ακόμα και σε ακίνητα που στην ουσία δεν πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις. Αυτό το φαινόμενο δημιουργεί προβληματισμό σε όσους δραστηριοποιούνται ήδη στον συγκεκριμένο κλάδο αλλά και σε όσους σκέφτονται να επενδύσουν, αγοράζοντας ένα ακίνητο για να αξιοποιήσουν την ανοδική πορεία της συγκεκριμένης αγοράς και κατ’ επέκταση του ελληνικού τουρισμού.
Χρειάζεται προσοχή
Σύμφωνα με τους αναλυτές της αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη τα συγκεκριμένα δεδομένα, είναι σημαντικό στις επενδύσεις που θα γίνονται εφεξής να προβλέπονται εναλλακτικά σενάρια εκμετάλλευσης, έτσι ώστε όταν ένα ακίνητο δεν αποδίδει ικανοποιητικά ως βραχυχρόνια μίσθωση, να μπορεί χωρίς μεγάλο κόστος να αλλάζει.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων αποτέλεσε μια καλή επενδυτική ευκαιρία για πολλούς επενδυτές σε μια χώρα που δεν προσφέρει πολλές εναλλακτικές. Επιπρόσθετα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, βρήκαν διέξοδο μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης από μια κατάσταση όπου τα ακίνητά τους παρήγαγαν μόνο έξοδα, εκμεταλλευόμενοι ως ένα βαθμό και την μέχρι τώρα έλλειψη νομικού και φορολογικού πλαισίου.
Οι εκτιμήσεις για την τουριστική κίνηση στη χώρα μας είναι θετικές προβλέποντας αύξηση, αλλά ταυτόχρονα δεν μπορεί να προβλεφθεί σε ποιο βαθμό θα επηρεάσει και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εφόσον υπάρξει έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων στους κεντρικούς τομείς, το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα επεκταθεί σε συνορεύοντες περιοχές εφόσον βέβαια σε αυτές υπάρχει και σύνδεση με τα μαζικά μέσα μεταφοράς. Ως εκ τούτου, μελλοντικοί επενδυτές θα πρέπει να αναλύουν διεξοδικά τις ανάγκες και την προοπτική της συγκεκριμένης περιοχής που σκέφτονται να επενδύσουν πριν ξεκινήσουν οτιδήποτε.
Γενικότερα, είναι δύσκολο να προβλέψει κανείς την περαιτέρω εξέλιξη στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αρκετοί ειδικοί εκτιμούν ότι η αγορά αυτή έχει κορεστεί. Πιο συγκεκριμένα στις μεγάλες πόλεις, ο τομέας αυτός εξαρτάται και από άλλους σημαντικούς παράγοντες, όπως οι αποφάσεις των αεροπορικών εταιριών χαμηλού κόστους. Σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητη η πρόβλεψη σεναρίων εναλλακτικής εκμετάλλευσης για τα ακίνητα που βρίσκονται υπό βραχυχρόνια μίσθωση με το λιγότερο δυνατό κόστος. Επίσης, κάτι πολύ σημαντικό, είναι η ύπαρξη στοιχείων διαφοροποίησης του εκάστοτε ακινήτου από τον αυξανόμενο ανταγωνισμό έτσι ώστε να ξεχωρίζει.
Τι λένε τα νούμερα
Σύμφωνα με τα νούμερα που δημοσιεύτηκαν στο συνέδριο BnBGuest από την AirDNA, την πλέον εξειδικευμένη εταιρία αναλύσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης, στο τέλος του 2018 έναντι του 2017 υπήρξε αύξηση των καταχωρήσεων σπιτιών για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις στην Ελλάδα κατά 21%, ξεπερνώντας τις 72.000 από 59.400 το 2017. Ωστόσο, η μέση τιμή για τη χώρα μας έχει σημειώσει μείωση κατά 17% με βάση τα νούμερα το Δεκέμβριο του 2018, φθάνοντας τα 126 ευρώ από 153 ευρώ στο τέλος του 2017, ενώ πτώση, κυρίως λόγω του αυξημένου ανταγωνισμού, έχει σημειώσει και η μέση πληρότητα, φθάνοντας το 46,1% από 52,7% στο τέλος του 2017. Ενδιαφέρον έχουν και τα συγκεντρωτικά στοιχεία αναφορικά με το μέσο έσοδο ανά ιδιοκτησία που διατίθεται προς μίσθωση και φθάνει για το 2018 στα 58 ευρώ από 81 ευρώ το 2017, έχοντας επίσης σημειώσει μείωση 28% σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο έτος.
Κατά το προηγούμενο διάστημα, εισήλθαν στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης και πολλές εταιρίες, είτε ως επενδυτές, είτε ως πάροχοι υπηρεσιών προς τους ιδιοκτήτες, ενώ χάρη στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2018 παρουσιάστηκε ανάπτυξη και στον κατασκευαστικό κλάδο, κυρίως μέσω επισκευών και ανακαινίσεων.
Ρύθμιση της αγοράς
Όσον αφορά το φορολογικό πλαίσιο, εκτιμάται ότι θα υπάρξει περαιτέρω ρύθμιση σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση της δραστηριότητας και των εσόδων της, όσο και στο νομικό πλαίσιο καθότι προκύπτουν περαιτέρω ανάγκες. Αυτά είναι πολύ πιθανό να επηρεάσουν αισθητά την δραστηριότητα και σε κάποιες περιπτώσεις ίσως και να την απαγορέψουν, με γνώμονα το πώς εξελίσσονται ταυτόχρονα τα πράγματα στο εξωτερικό Δεν πρέπει να ξεχνάμε βέβαια ότι συγκεκριμένα στην Ελλάδα η βαριά βιομηχανία της (και ίσως η μοναδική) είναι ο τουρισμός με ότι αυτό συνεπάγεται. Σε κάθε περίπτωση, ήδη αλλάζει το θεσμικό πλαίσιο.
Στην αγορά ακινήτων η ύπαρξη και γρήγορη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αλλάξει τα δεδομένα άρδην. Ειδικά στα κεντρικά σημεία των μεγάλων πόλεων και των γνωστών τουριστικών προορισμών, η αυξημένη ζήτηση για κατάλληλα ακίνητα για βραχυχρόνια εκμίσθωση και εκμετάλλευση έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών και την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων. Επιπρόσθετα, οι τιμές μακροχρόνιας ενοικίασης έχουν φτάσει σε απαγορευτικά επίπεδα με αποτέλεσμα να μειώνονται και οι υποψήφιοι μακροχρόνιοι ενοικιαστές. Πιο συγκεκριμένα, στο κέντρο των Αθηνών καταγράφεται αύξηση ενοικίων μέχρι και 30%. Η άνοδος των τιμών αναμένεται να συνεχιστεί και το 2019 μιας και γενικότερα η αγορά των ακινήτων ανακάμπτει.
Θετικά και αρνητικά
Στα θετικά του μοντέλου βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι η ύπαρξη νέων καταλυμάτων τύπου κατοικίας που φέρνει στη χώρα μας – και λόγω χαμηλότερου κόστους – τουρίστες, που μέχρι τώρα ίσως και να μην μπορούσαν να έρθουν στην Ελλάδα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε έσοδα για ιδιώτες και κράτος. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι τις διαθέσιμες κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση δεν τις επιλέγουν απαραίτητα μόνο οι ‘οικονομικοί’ τουρίστες, απλά για πολλούς αποτελεί τον ιδανικό τρόπο διακοπών συγκριτικά με τα ξενοδοχεία. Επίσης, δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας, καθώς για πολλούς ιδιοκτήτες η διαχείριση και η συντήρηση των ακινήτων έχει γίνει η νέα κύρια δραστηριότητα τους και κατ’ επέκταση επωφελείται γενικότερα η αγορά ακινήτων, ο κατασκευαστικός κλάδος, καθώς και συμπληρωματικοί ή αν θέλετε βοηθητικοί κλάδοι.
Κοιτάζοντας και την άλλη πλευρά του νομίσματος, στα αρνητικά θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η στρέβλωση που έχει δημιουργηθεί στην αγορά ακινήτων με την αντίστοιχη αύξηση τιμών που επιφέρει. Πιο συγκεκριμένα στην Αθήνα έχουν σημειωθεί αυξήσεις στις τιμές πώλησης έως 35% και στη Θεσσαλονίκη έως 20%. Σε κεντρικά κομμάτια πόλεων δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα είτε προς αγορά, είτε ενοικίαση, για κατοικία ή επαγγελματική χρήση. Αυτό βέβαια σημαίνει ότι σταδιακά μπορεί να αλλάξει η χρήση ολόκληρων γειτονιών. Για παράδειγμα το Μεταξουργείο μπορεί να διαμορφωθεί σε λίγα χρόνια σε ένα απέραντο κέντρο κατοικιών βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σε όλα αυτά θα πρέπει να συνυπολογιστούν και τα νομικά προβλήματα που ενδεχομένως μπορεί να προκύψουν με συνιδιοκτήτες ακινήτων που κατοικούν σε οικοδομές.
