Από το 2010 έως σήμερα, τα καταλύματα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα έχουν σημειώσει αλματώδη ανάπτυξη. Πιο συγκεκριμένα, τα νούμερα δείχνουν ότι ο αριθμός καταλυμάτων από 132 το 2010 αυξήθηκε σε περίπου 126000 το 2018 με τις διαθέσιμες κλίνες στην Αττική να έχουν ξεπεράσει κατά πολύ τις ξενοδοχειακές. Βάσει έρευνας, η Αθήνα είναι η φθηνότερη πόλη μεταξύ 18 Ευρωπαϊκών πόλεων και με διαφορά από την Βουδαπέστη, την αμέσως φθηνότερη πόλη, στην οποία το μέσο κόστος ενοικίασης μέσω Airbnb ανέρχεται σε 61 ευρώ. Ταυτόχρονα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις περνούν περισσότερο σε επαγγελματική διαχείριση.
Τα παραπάνω συμπεράσματα προκύπτουν ύστερα από μελέτη της Arbitrage Real Estate Advisors, η οποία σε συνδυασμό με έρευνα που πραγματοποιήθηκε από την ίδια την Airbnb στην Αθήνα, αναφέρει ότι πάνω από τα μισά ακίνητα (53%) τα οποία διαφημίζονται στην πλατφόρμα της τα διαχειρίζονται επαγγελματίες ή ιδιοκτήτες – επενδυτές του χώρου. Ανάλογα υψηλά ποσοστά σημειώνονται στην Πράγα (56,6%), στη Βουδαπέστη (50,3%) καθώς και σε άλλους διάσημους Ευρωπαϊκούς προορισμούς όπως η Βαρκελώνη και η Μαδρίτη.
Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, η ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σημειώθηκε την διετία 2016-2017. Ο σημερινός ετήσιος τζίρος του κλάδου υπολογίζεται περίπου σε 1 δις. ευρώ, με βάση τα έσοδα από τις δαπάνες διαμονής, με το σύνολο να ανέρχεται πάνω από 1,7 δισ. ευρώ αν συνυπολογιστούν και τα υπόλοιπα έξοδα των επισκεπτών.
Σύμφωνα πάντα με τη μελέτη της Arbitrage, ο κύριος λόγος της εκτίναξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων με την αξιοποίηση των σχετικών ψηφιακών πλατφορμών, όπως η Airbnb, η HomeAway, η Booking και η Trivago είναι η φιλοξενία ξένων επισκεπτών. Το γεγονός αυτό έχει εξελίξει την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων σε έναν πολλά υποσχόμενο κλάδο επιχειρηματικότητας και επένδυσης στα εγχώρια ακίνητα, καθώς η διαφάνεια και διάθεση στοιχείων και πληροφοριών σχετικά με τον κλάδο αλλά και η πρόσβαση σε οικονομικά στοιχεία έχουν δώσει τη δυνατότητα συγκριτικής αξιολόγησης. Αυτό έχει οδηγήσει σε ανακαινίσεις οικιστικών χώρων με υιοθέτηση, μεταξύ άλλων, τεχνολογικά προηγμένου εσωτερικού σχεδιασμού και πιο πολυτελούς διακόσμησης.
Η ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προσελκύσει και έναν μεγάλο αριθμό επενδυτών, εγχώριων αλλά και διεθνών, που αποσκοπούν σε μελλοντικές υπεραξίες από μεταπωλήσεις ακινήτων που έχουν αποκτήσει και επενδύσει. Ως αποτέλεσμα της ανάπτυξης έχουν αναδυθεί και νέες ανάγκες και η αγορά έχει αρχίσει πλέον να κατευθύνεται σε πιο επαγγελματικό πλαίσιο λειτουργίας, όπως έχει συμβεί και σε άλλες χώρες, με έναν αυξανόμενο αριθμό ιδιοκτητών να εκμεταλλεύονται περισσότερα από τρία ακίνητα. Την ίδια στιγμή, λόγω του αυξανόμενου ανταγωνισμού, υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση για πιο επαγγελματικές υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων.
Εταιρίες διαχείρισης
Διαχείριση ακινήτων στην σημερινή Ελληνική αγορά κάνουν υφιστάμενες εταιρίες του κλάδου των ακινήτων που προϋπήρχαν των ανάλογων ψηφιακών πλατφορμών , όπως μεσιτικά γραφεία και εταιρίες οικιστικών αναπτύξεων. Τέτοιου είδους εταιρίες στράφηκαν στη διαχείριση βραχυχρόνιων μισθώσεων λόγω έλλειψης αγοραστικής ζήτησης εφόσον η αγορά στράφηκε ραγδαία στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ως εκ τούτου, υπάρχουν και πολλές νεοσύστατες εταιρίες που προσφέρουν πλήρεις υπηρεσίες διαχείρισης του ακινήτου του εκάστοτε ιδιοκτήτη, από την προβολή του μέχρι τη διαχείριση των κρατήσεων και τον καθαρισμό του. Απευθύνονται κυρίως σε ιδιοκτήτες που είτε αδυνατούν είτε δεν ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια παρόμοια διαδικασία. Οι εταιρείες αυτές συνήθως εισπράττουν ένα ποσοστό που κυμαίνεται από 15% έως 30% από το έσοδο που εξασφαλίζεται για τον κάθε ιδιοκτήτη μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων που πετυχαίνουν.
Στοιχεία για την Αττική
Υπολογίζεται ότι στην Αττική υπάρχουν περίπου 48000 κλίνες που ενοικιάζονται σε ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε σύγκριση με 28000 ξενοδοχειακές κλίνες. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Airbnb σχετικά με τη πορεία της αγοράς στην Αθήνα, πραγματοποιούνται περίπου 500000 διανυκτερεύσεις ετησίως. Οι σχετικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαχειρίζονται περίπου το 10% της προσφοράς καταλυμάτων στην αγορά για τουριστικούς λόγους. Οι κύριες περιοχές που συγκεντρώνουν την προσφορά είναι η Αθήνα, η Κρήτη και τα νησιά του νότιου Αιγαίου, με τις υπόλοιπες νησιώτικες περιοχές να παρουσιάζουν ραγδαία αύξηση. Οι έξι περιφέρειες που παρουσιάζουν υψηλή τουριστική δραστηριότητα, διαθέτουν ένα ποσοστό της τάξης του 87,5% των ενεργών καταλυμάτων κατά τη διάρκεια του έτους.
Στοιχεία για την Αθήνα
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, η ελληνική πρωτεύουσα διαθέτει πάνω από 5200 καταλύματα στο σύνολο, εκ των οποίων τα 4300 είναι σπίτια ή διαμερίσματα. Πιο συγκεκριμένα, ο μέσος όρος διανυκτέρευσης είναι 96 ημέρες ανά έτος, το μέσο ημερήσιο κόστος ανέρχεται στα 52 ευρώ, και το μηνιαίο εισόδημα των ιδιοκτητών είναι περίπου 380 ευρώ / μήνα.
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, καθώς και σε άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης, τα έσοδα αυξάνονται σημαντικά, ιδίως τους μήνες υψηλής τουριστικής ζήτησης, αναδεικνύοντας την βραχυχρόνια μίσθωση πιο επικερδή, ακόμα και αν συνυπολογιστούν έξτρα δαπάνες όπως τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας.
Πιο αναλυτικά, στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας υπάρχουν σήμερα σχεδόν 1500 καταχωρήσεις καταλυμάτων, με τη μέση τιμή να ανέρχεται σε 70 ευρώ ανά διανυκτέρευση και την πληρότητα περίπου στο 35%. Αυτό μεταφράζεται σε 750 ευρώ μηνιαίο εισόδημα το μήνα, το οποίο είναι σημαντικά υψηλό συγκρινόμενο με μια συμβατική μακροχρόνια μίσθωση. Συγκριτικά, τέτοιου είδους ενοίκιο μπορεί να αποκομίσει ένας ιδιοκτήτης μόνο σε πιο καινούργια διαμερίσματα άνω των 100 τ.μ. κυρίως στα νότια ή στα βόρεια προάστια. Το γεγονός αυτό μαρτυρά και το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον στη συγκεκριμένη περιοχή την τελευταία διετία.
Η διείσδυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αλλάξει σημαντικά τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, όπως την αγορά ενοικιάσεων. Σήμερα, το κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος στο Κουκάκι, μια περιοχή που έχει σημειώσει εκρηκτική άνοδο και ανάπτυξη λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, είναι υψηλότερο (αναλογικά με τα τετραγωνικά), από ότι στην Εκάλη. Εδώ να σημειωθεί ότι το Κουκάκι προ διετίας είχε συμπεριληφθεί στους δέκα κορυφαίους προορισμούς παγκοσμίως στην πλατφόρμα της Airbnb. Ταυτόχρονα, η ζήτηση υπερκαλύπτει την προσφορά καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα, με αποτέλεσμα να αναδεικνύονται συνεχώς νέες περιοχές ως προορισμοί, όπως το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας (ή αλλιώς η Αθηναϊκή Ριβιέρα).
Η αντίδραση των ξενοδόχων
Η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει εδραιωθεί ταχύτατα, και αντιμετωπίζεται σήμερα ως ο κύριος ανταγωνιστής για τα ξενοδοχεία, ανάλογα την περιοχή και το κοινό. Για παράδειγμα, ο εταιρικός ταξιδιώτης (corporate traveller) που επιζητεί σχετικές ανέσεις για τα σύντομα ταξίδια του δεν αποτελεί τον βασικό στόχο των εταιρειών βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε αντίθεση με τον ευαίσθητο στην τιμή (price sensitive) ταξιδιώτη. Το ίδιο ισχύει και για τον τουρισμό πολυτελείας, οι επισκέπτες τείνουν να προτιμούν τα σχετικά ξενοδοχεία λόγω και των επιπρόσθετων ανέσεων και υπηρεσιών που τους προσφέρονται. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμα και τέτοια ‘στερεότυπα’ τείνουν προς αλλαγή καθώς ο ανταγωνισμός αυξάνεται με ραγδαίο ρυθμό.
Όπως επισημαίνεται στη σχετική μελέτη της Arbitrage, σύντομα, οι ιδιώτες επενδυτές ακινήτων θα ανταγωνιστούν και μεγάλους ξενοδοχειακούς ομίλους οι οποίοι αντιδρούν στις εξελίξεις της αγοράς. Για παράδειγμα, η Zeus International, η οποία διαχειρίζεται το σήμα Wyndham στην Ελλάδα, έχει ήδη ξεκινήσει από τις αρχές του έτους τη λειτουργία ενός συγκροτήματος επιπλωμένων διαμερισμάτων στην πλατεία Καραϊσκάκη, δίπλα στο ομώνυμο ξενοδοχείο. Το συγκεκριμένο συγκρότημα απευθύνεται σε νεανικό κοινό. Ταυτόχρονα, ετοιμάζει κι ένα ακόμα συγκρότημα από επιπλωμένες σουίτες σε άλλο ακίνητο, επίσης στην πλατεία Καραϊσκάκη, το οποίο απευθύνεται σε κοινό υψηλότερων απαιτήσεων. Παράλληλα, σε διεθνές επίπεδο, ξενοδοχειακοί όμιλοι, όπως η Accor, έχουν εξαγοράσει δημοφιλείς πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων προκειμένου να εισέλθουν στον κλάδο και να αποκτήσουν μερίδιο της αγοράς.
